哈佛区耶鲁区房产大不同
Steve发布于 2013/8/30 17:03:55 | 7881 次阅读  [][][]
文章来源:FT中文网 关键词:大学 哈佛 耶鲁 房产
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哈佛(Harvard)与耶鲁(Yale)也许是北美最知名的两所大学,但这两所“常青藤老牌院校”(“Old Ivies”)所在的东海岸城市实际情况却大相径庭。哈佛位于马萨诸塞州坎布里奇(Cambridge),这儿生活富足,是著名的左派思想大本营,曾被湾区选举研究中心(Bay Area Center for Voting Research)的一项研究报告评为美国思想最自由的城市,它被昵称(并不总是人见人羡)为“坎布里奇人民共和国”(“People’s Republic of Cambridge”)也是全美首座公然选举黑人同性恋者为市长的城市。

耶鲁位于康涅狄格州纽黑文市(New Haven, Connecticut),这座城市赢得的恶名却是全美犯罪最猖獗的少数族裔聚居地。

据房地产网站Zillow统计,坎布里奇如今的房产均价为47.8万美元/套,同比上涨12.5%,完全超过了2008年8月的房价峰值,当时的均价为42.1万美元/套。哈蒙德房地产公司(Hammond Real Estate)副总裁查尔斯•切尔尼(Charles Cherney)指出:要知道,坎布里奇80%的房屋为公寓房,所以这样的房价很低(显得不太真实)。他估计目前独栋住宅的售价约为140万美元/套——在如今楼市行情上涨的情况下,这样的售价难以阻止购房者的热情。“在我看来,要数如今的楼市行情最为火爆,”他说,“各种价位与各个地段的楼市竞争都异常激烈。”切尔尼说,楼市行情突然井喷的原因有三:“我觉得是低利率、库存减少以及经济复苏的共同影响所致,这是场‘完美风暴’”。

当然,坎布里奇值得推荐的理由还有很多。拥有哈佛大学,就意味着不乏酒吧、夜总会、商铺以及餐馆,但它们不若大城市那样狂野、拥挤与嘈杂。而且坎布里奇绿树如荫,公园星罗棋布于整座城市,让人赏心悦目。本地居民包括了哈佛与麻省理工学院(MIT)的师生以及在飞速发展的科技产业工作的科研人员,是坎布里奇用工人数最多的机构。上班人员只需乘坐红线地铁,就可抵达3英里之外的波士顿市。

按切尔尼的经济实力,首选住宅区当属坎布里奇西区(West Cambridge),它的中心地带是被誉为“托利党汇聚区” (Tory Row)的布拉托街(Brattle Street),这儿原是独立战争时期一小撮亲英分子的大本营,他们是拥有大量土地的富人,竭力反对《独立宣言》(Declaration of Independence)。这些“变节者”的房屋如今多数由坎布里奇历史学会(Cambridge Historical Society)这样的机构征用,但布拉托街上20世纪之交及一战后的独栋住宅售价介于250万美元与1000多万美元之间。距离布拉托街咫尺之遥的意式风格六卧住宅,如今的市场售价为580万美元。伯克利街(Berkeley Street)上一幢面积6134平方英尺的房屋,其历史可追溯至1852年,近日修葺一新后,已在哈蒙德房地产公司挂牌销售。

除了维多利亚时代(Victorian)以及20世纪之交的独栋住宅(带有巨大的花园)外,从坎布里奇西区至市中心的哈佛广场(Harvard Square),步行只需几分钟时间,而且这儿商铺与餐馆云集;西区离哈佛近在咫尺,吸引着研究生纷至沓来,他们来到这些市中心的边缘地带,以期实现自己的人生抱负。毗邻西区、一幢殖民地风格的现代住宅,哈蒙德房地产公司推出的售价为85万英镑。

另一核心区域是坎布里奇东区(East Cambridge),这儿曾是清一色的“蓝领”聚居区,如今则是生机勃勃,切尔尼说:这一切主要拜排挤效应(西区房价高企,从而让很多买家望而却步)所引发的强烈连锁反应以及毗邻肯德尔广场(Kendall Square)所赐。肯德尔广场是坎布里奇欣欣向荣的科技产业区所在地,约有200家公司在此创业。Google、微软(Microsoft)以及亚马逊(Amazon)等大公司均在此设立分部。

肯德尔广场昔日曾是生意惨淡的商业区,如今各种商铺、餐馆以及咖啡厅蜂拥而至,它们增添了坎布里奇东区的生活魅力。这儿的住宅同样历史悠久,但面积比西区要小。许多房屋改建成了公寓,这儿一套面积1100平方英尺的两卧住宅,售价约为50万美元。

纽黑文的楼市则完全是另一番景象,房屋均价为16.13万美元/套,同比增长2.6%,但要达到2008年8月19.5万美元的均价峰值,仍需付出很大努力。房价受抑,反映的是纽黑文市民年均收入29604美元的现状,城市也因高失业率以及高犯罪率而一蹶不振。雪上加霜的是:纽黑文的种族关系异常紧张,尤以城市西南的The Hill为甚。

与此形成鲜明对照的是East Rock这类中产阶层云集的地区,它是大学教授的向往之地,他们喜欢这儿的宽敞住宅以及公园。Planet Realty LLC经纪人史蒂夫•里夫金(Steve Rivkin)估计:East Rock的老式褐色砂石以及都铎(Tudor)与殖民时期风格的房屋(它们原先为航运大亨与工厂主所建),其售价约为75万美元/套。Pearce Real Estates房产公司目前推出了一套位于布雷德利街(Bradley Street)的五卧住房,它距离East Rock Park公园只有一英里,离耶鲁大学也近在咫尺,售价为89万美元。

East Rock也是研究生们的向往之地,从而获得了“Grad Haven”的昵称。年轻人云集于此,意味着此地不断有咖啡厅、酒吧以及餐馆开张。里夫金说,这儿也是相对安全的社区。“抑或说与纽黑文其它任何地方一样安全,”他补充道。

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购房指南:

●坎布里奇的恶性犯罪率是每年每千居民4.7起,而纽黑文的恶性犯罪率则是每年每千居民13.53起。在坎布里奇,与房屋相关的犯罪率是每年每千居民38.39起,而纽黑文则是每年每千居民52.96起。

●坎布里奇居民的收入中值是69,017美元,而纽黑文是39,094美元,差不多是后者的两倍。

●约五分之一的纽黑文居民(22.8%)为18岁或18岁以下,而坎布里奇这个年龄段居民的比例是11.4%。

●坎布里奇73.1%的居民25岁时,已拥有学士(或以上)学位,而纽黑文该比例为32.1%。

●坎布里奇距离洛根国际机场(Logan international airport)约五英里;从纽黑文到纽约,直达火车只需2小时,它距离Tweed New Haven机场约三英里。

购买力……

50万美元可以在坎布里奇东区、或在时尚的Porter Square区买到一套二卧住房。

100万美元可以在纽黑文East Rock买到一套具有一定有历史的8卧住房,或是在坎布里奇西区边缘地带购买一套现代风格的三卧连排别墅。

500万美元可在坎布里奇西区布拉托街购买一套具有一定历史、拥有四至六个卧室的独栋住宅。

作者:英国《金融时报》 鲁斯•布隆菲尔德    译者/常和

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