纽约:亿万富翁之都
Steve发布于 2013/11/29 17:39:02 | 19191 次阅读  [][][]
文章来源:FT中文网 关键词:房产建筑 纽约 亿万富翁之都
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就像人们自古以来对黄金国(El Dorado)的不懈探索,开发超高端的曼哈顿房地产也是开发商们在未知市场的一种不断尝试。比如说,如果房子的户型太大,年轻的买家们和单身汉大概就不会感兴趣;如果太小,家庭型的住户又会觉得很拥挤。如果定价太高,那么讲求性价比的买家大概会另寻他处;如果定价太低,对这样的高端房产而言,又会显得有些“失身份”。

这也就是为什么,纽约的房地产开发者们希望能建造出面积适中、选址优良、拥有世界级建筑工艺并且定价精准的房产,以此来吸引市场中那些最有钱的潜在买家。从高端的公园大道(Park Avenue)上的豪华套房(penthouse),到无处不在的家庭办公阁楼(SoHo loft);从富丽堂皇的麦迪逊公园(Madison Park)大厦,到曼哈顿岛上著名三角地带Tribeca里私人专属的多栋联建住宅,这些奢华的房地产项目在全纽约最高端房地产创下了记录。

亿万富翁之都

去年,花旗集团(Citigroup)的前主席Sanford Weill以8800万美元的价格将他位于中央公园西大道(Central Park West)15号的豪宅卖给了俄罗斯亿万富翁Dmitry Rybolovlev。这样算下来,每平方英尺的成交均价达到了1.3万美元,是2007年Weill购买时所支付价格的足足两倍多,这个数字也成就了纽约房产史上的最高成交价。

从那时起,在这附近新建的豪华套房的价位都爬上了9000万美元。不过纽约的房产毕竟不像伦敦,房屋成交均价还从来没有达到过九位数——在伦敦的海德公园(One Hyde Park),一套豪华套房被一位乌克兰亿万富翁用1.36亿英镑的绝对高价买下。

如此这般令人震惊的房价涨幅实际上要归功于纽约的财富增长。来自咨询公司Wealth Insight的5月报告显示,纽约已经成为了全世界中亿万富翁最为密集的地方;也是世界上第二大百万富翁聚集地,仅仅排在东京之后。这70位亿万富翁,连同自己的海外伙伴和389,000位百万富翁,正在重新定义“高档住所”这一住房概念。在这种势头下,曼哈顿的房产开发商们正试图去迎合这一高端消费群的高端需求。

“在曼哈顿,亿万富翁的数量和财富向来都在增长中。但是在此之前,他们从来没有花如此高价买过房。”来自台湾国际物业Sotheby’s International的资深全球房地产导购Nikki Field评价道。美国房产经纪人公司Corcoran Group的董事长兼CEO Pamela Liebman补充说:“这些买家并不是典型的国外富豪,而是来自全美高科技产业、能源业、商界以及其它你所无法想象的领域的新生代亿万富翁。”

尽管这些亿万富翁们的出身和所属行业不尽相同,他们已然拥有了公开的购买偏好。“他们大多要求至少6500平方英尺的面积,”Miller Samuel房地产评估公事的董事长Jonathan Miller分析说,“并且,他们会希望这些房子最好是敞开式的,天花板高,有大窗户和全套的礼宾式服务。”

富翁们的购房选择

除了各式公寓,令亿万富翁们同样感兴趣的还有市区范围内二层楼或三层楼的联体别墅(town house)。这些房子并不位于传统意义上享有百年历史的上东区(Upper East Side)或者西村(East Village)街区,而清一色是新建的大厦,配套服务和设施都很齐全。这类房产主要面向家庭型住户。“对开发商而言,它能够满足最广泛购买者的需求;而对于买家而言,他们可以在拥有私人空间的基础上,免受在通常意义上伴随而来的被隔离与孤立之感,这一点在当今越来越国际化的纽约显得十分重要。”建筑师Matthew D Berman说。

 

当然,这一趋势并不是前所未有的。在西村的Superior Ink大厦,有七套三到四层的住宅,2009年开始,里面有了住户。其中,一个新英式乔治亚风(neo-Georgian-styled)的单元被路易威登(Louis Vuitton)的设计师Marc Jacobs以1050万美元的价格拿下;而另一间4865平方英尺的房子挂牌价1400万美元。当下,还有很多类似规模的房产进驻曼哈顿的最佳地段。在Superior Ink大厦附近的查尔斯街(Charles Street)150号,那里最近售出了91套房子,其中包括了10套有着独立入口和私人车库的公寓。在这幢高达16层楼的大厦内,一套配备了75英尺的泳池、3000平方英尺健身馆以及可以观赏自然庭院和哈德逊河全景的套房,零售价300万美元;而一套独门独户,配备私人车库的复式住宅(maisonette)的价格达到了850万到1200万之间。

面向网络办公和家庭办公(NoHo)一族的三幢建于19世纪末期的工业建筑经过改造后,混合了loft、豪华套房和三到四室的公寓。其中,公寓的底层可以改建成酒窖、家庭影院或者是小型游泳池。这些公寓的大小介于2500到4500平方英尺之间,定价位于675万到1100万美元之间;部分户型还有独立的中央庭院。到现在为止,有3套公寓已经被售出,其中有2套被从事艺术品收藏的纽约亿万富翁买走。

面积更大的多栋联建式住宅也进军了房地产市场。在格拉莫西公园(Gramercy Park)18号,有一套3750平方的跃层式公寓,售价953万美元。除此之外,在Tribeca的哈里森街(Harrison Street)7号上,一间原本用作仓库的红砖建筑被改建成了12间分契式公寓(condominium)。虽然它的售价要等到年末才会公布,那些纽约的买家们已然排起了队。

复苏的房产市场

事实上,在将近5年的“冬眠期”之后,包括哈里森街7号在内的好几个项目都全新开启。在这之中,最有建筑设计感的要数56 Leonard,由获得普利策奖的二人组Herzog和de Meuron设计的60层高楼。这座建筑将无数个半透明的盒状单元结构像搭积木一样叠在一起,底部由艺术大师Anish Kapoor所设计的一个闪闪发光的雕塑作支撑。这其中的145套套房于2008年进入市场,但是受到金融危机的影响,销售情况一度不大景气。今年三月,开发商Izak Senbahar再一次公布了报价,在2008年的基础上增长了20%。他介绍说,820英尺高度以上的房子有80%已经售出,累积销售金额达到了9亿美元。今年六月,一套7800平方英尺的跃层公寓以4700万的价格成交,这也是曼哈顿中城区以南的分契式套房中的最高成交价。

有了名牌建筑师的设计加盟,56 Leonard大楼表现了来自曼哈顿的亿万富翁买家们最显而易见的购房偏好:顶级奢华的住宅式摩天大楼。另外,还有两个在中城区具有相当地位的新晋项目——卡耐基音乐厅(Carnegie Hall)对面的One57大楼和公园大道432号上的高端公寓住宅楼。尽管这两处的设施配备和设计风格都不相同,但它们共同印证了Sotheby’s Field所言的“高端纽约”。这两处房产拥有横贯中央公园至哈德逊河的视野,并且毗邻曼哈顿商业、文化和零售中心。建成后,它们将成为全纽约最高的住宅建筑。

不过更为重要的是,这些公寓式套房将可以满足购房者“拎包入住”的需求。不像十年之前的高端地产Rishard Meier旗下的佩里街大厦(Perry Street Towers),是完全以一个空壳的形式交付给买家的。“今天的买家们希望他们入手的公寓可以免去额外装修和布置的烦恼。”Liebman说:“他们的要求更复杂,同时也更加国际化;而且他们已经没有什么兴趣去敲掉几堵墙,然后带自己的建筑师来加工一番。”

对于One57的买家而言,大厦中进驻的柏悦酒店(Park Hyatt)已经很好地证实了一点,“人们希望在日常生活中复制旅行时的寄宿式体验。”高端旅行代理Smart Flyer说。鉴于One57中有一半的买家来自国外,所以在住宅楼中加入酒店的元素对他们来说也是相当具有吸引力的。

尽管纽约新晋的亿万富翁买家们正在把房地产的交易价逼近至1亿美元这个临界点,业内人士开始担忧,这样的价格行情是否能够持续下去。One57的开发商Extell已经在着手建造下一幢高达1500英尺的大厦,预计价格将会超过之前所有的地产。而公园大道432号的房产商Macklowe坚持现定售价完全是它的价值体现。“天花板高度、精装修和非同寻常的窗户,这些都堪称艺术品。”

虽然有些夸张,Macklowe的话也不全错,伦敦Knight Frank房产中介的住房调研部负责人Liam Bailey评价说。他进一步解释道,纽约,现在已经成为了下一个伦敦——一个全球财富的聚集地,“但是纽约的房地产价格仍然低于伦敦水平。”就一平方英尺的房屋单价来说,在纽约是2200美元,伦敦4300美元,香港则超过了5000美元。“眼看着纽约的富豪们正在聚敛越来越多的财富,我们有理由相信纽约的房地产价格会继续增长。”

(本文根据FT旗下奢侈品杂志《如何消费》(How To Spend It)2013年9月刊文章 “I Want to Wake up in that City”编译。更多文章,请登陆 www.howtospendit.com

作者: David Kaufman     编译:英国《金融时报》中文网实习生 冯凌燕

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